如果你手邊剛好有一個(gè)閑置的物業(yè)，而且自己打算投資養(yǎng)老院，這時(shí)候一定不要高興的太早，誘人的機(jī)會(huì)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，在你開工前，你需要搞明白一些問(wèn)題。

 

　　何為閑置物業(yè)？

 

　　既然已被打入閑置物業(yè)的冷宮，說(shuō)明它現(xiàn)在具備的商業(yè)價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于原本建筑形態(tài)的價(jià)值，如果它還存在一定的商業(yè)價(jià)值，我想大多數(shù)人不會(huì)輕易投資養(yǎng)老院。

 

　　這也反映了當(dāng)下我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)現(xiàn)狀，那就是大多數(shù)投資人本意并不是為了做養(yǎng)老，如果有更好的投資機(jī)會(huì)，會(huì)做養(yǎng)老嗎？后面會(huì)講到一個(gè)案例。

 

　　繼續(xù)說(shuō)我們的“冷宮”，呵呵。

 

　　國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知，特別說(shuō)明：“企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。

 

　　實(shí)際上閑置物業(yè)還包括經(jīng)營(yíng)不善的酒店、空置率很高的休閑度假區(qū)客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等，都屬于閑置物業(yè)。

 

　　這些閑置的資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，本身就是一個(gè)老大難問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候再去做養(yǎng)老，進(jìn)行二次投資，真的可以嗎？

 

　　回答好這5類問(wèn)題再開工也不遲。

 

　　第一、具有不可替代性

 

　　在相對(duì)成熟的市場(chǎng)范圍內(nèi)，結(jié)合你的床位數(shù)，如果你的項(xiàng)目輻射的區(qū)域是方圓5公里，周邊的十幾個(gè)社區(qū)，那么你就要考慮在你的“地盤”里，如果有人新建一個(gè)項(xiàng)目（特別說(shuō)明：非改建項(xiàng)目），而且價(jià)格上你沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。

 

　　你要考慮清楚是否做這個(gè)事情，因?yàn)樾陆ǖ捻?xiàng)目在服務(wù)理念、建筑結(jié)構(gòu)、裝修上更吸引老人，不管你成不承認(rèn)，這就是事實(shí)。

 

　　不可替代性主要表現(xiàn)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，比如你的物業(yè)里有一個(gè)小花園，戶外活動(dòng)空間較大，那就會(huì)更加吸引老人或者子女青睞，這也印證了我之前說(shuō)的觀點(diǎn)：客戶在對(duì)比幾家養(yǎng)老院后，關(guān)注點(diǎn)一定是在誰(shuí)家有特殊的地方，而不是對(duì)比你們都有棋牌室。

 

　　舉一個(gè)反面的不可替代性案例，前一段時(shí)間受邀去評(píng)估一個(gè)縣城里的商務(wù)酒店，目前處于半經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，客人不是很多（老板說(shuō)城北去年剛剛開了幾家新酒店，對(duì)他簡(jiǎn)直是災(zāi)難性的打擊），老板想盤活這個(gè)資產(chǎn)，投幾百萬(wàn)改造一下（這樣的出發(fā)點(diǎn)，很難做好養(yǎng)老院，因?yàn)橥顿Y者看不到服務(wù)才是核心）。

 

　　我看過(guò)后建議不要再投資養(yǎng)老了，養(yǎng)老也很難做滴。

 

　　首先酒店的位置是非常好的，臨街，也在縣城比較繁華的區(qū)域，但是沒(méi)有院子，孤零零的一棟建筑物，從大堂進(jìn)去電梯然后走進(jìn)通道，狹窄的過(guò)道輪椅雙向通過(guò)都很難，采光極差，很灰暗，走廊兩側(cè)都是房間，很擁擠、很壓抑。如果直接出門曬太陽(yáng)，意外風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題又得不到保障。

 

　　我在思考：難道要老人一年365天24小時(shí)都在這棟樓嗎？你會(huì)把你的父母送過(guò)來(lái)嗎？

 

　　答案是否定的。

 

　　第二、打消負(fù)面影響

 

　　你的物業(yè)成為閑置，一定有深層次的原因，找到這個(gè)原因，然后做個(gè)對(duì)比，未來(lái)如果做養(yǎng)老院會(huì)不會(huì)也被“閑置”或者不看好。

 

　　我經(jīng)常舉一個(gè)很極端的例子，如果這個(gè)物業(yè)里原來(lái)發(fā)生過(guò)謀殺案，而被大家拒絕，請(qǐng)不要再做養(yǎng)老了，因?yàn)槔先烁用孕胚@些內(nèi)容。

 

　　再舉一個(gè)例子，如果這里原來(lái)因?yàn)榫o鄰火車道或者快速通道，車來(lái)車往，噪音比較大，短時(shí)間內(nèi)改變不了現(xiàn)狀，請(qǐng)你也不要做養(yǎng)老。

 

　　再比如原來(lái)附近有化工廠，物業(yè)閑置了，但是后來(lái)化工廠外遷，你的機(jī)會(huì)或許來(lái)了，可以考慮做養(yǎng)老，但是不要忘記上面講的第一條。

 

　　你有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題嗎？如果你非要在醫(yī)院里做養(yǎng)老，請(qǐng)認(rèn)真設(shè)計(jì)好自己的服務(wù)產(chǎn)品和目標(biāo)人群，養(yǎng)老的本質(zhì)是要延續(xù)有質(zhì)量的晚年生活，而非僅僅停留在醫(yī)療護(hù)理上。

　　第三、改造型總成本低于新建總成本

 

　　有些人在算這個(gè)帳的時(shí)候都有一個(gè)誤區(qū)，總覺(jué)得改造型項(xiàng)目肯定比新建項(xiàng)目投資少，如果你是這樣思考的，建議你立即停止這樣愚蠢的想法。

 

　　具體原因我不在這里詳細(xì)說(shuō)明，因?yàn)殛P(guān)于財(cái)務(wù)測(cè)算咱們可以講上一天一夜，有機(jī)會(huì)給大家詳細(xì)講解養(yǎng)老項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析。

 

　　有一點(diǎn)你可以注意，那就是在你改建項(xiàng)目的過(guò)程中一定要做好裝修改造實(shí)施方案，切不可拍腦袋想到哪里就改哪里，因?yàn)槟愀闹闹蜁?huì)發(fā)現(xiàn)，越深入越麻煩，越麻煩越花錢。

 

　　這就是改造項(xiàng)目的特點(diǎn)，一不小心幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)就沒(méi)了。原本指望節(jié)省一次性投資來(lái)提高自己的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，到最后項(xiàng)目品質(zhì)感也沒(méi)有提上來(lái)，自己的價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相差無(wú)幾，甚至為了平衡理論上的財(cái)務(wù)報(bào)表，而把價(jià)格定的過(guò)高，價(jià)格高了，人也就相對(duì)少了。

 

　　在養(yǎng)老這條路上漸行漸遠(yuǎn)，悔恨不已。